URPR11: o “superyield” dos FIIs

Dividend Yield de 17% ao ano não é brincadeira! 8 tópicos imperdíveis sobre o URPR11

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Breve resumo:

Nessa entrevista, o Ticker11 conversou com o pessoal do URPR11. Para quem não conhece, esse é um Fundo High Yield, focado em loteamento e que entregou rentabilidade até acima de alguns pares muito conhecidos no mercado!

Possui taxa média ponderada de inflação + 11,78% e um ágio de 28% sobre sua cota.

Tópico 1 – Apresentação da Urca

1. O gestor Leonardo Nascimento explicou que a Urca é uma casa com 12 anos e iniciou-se como uma empresa voltada para corporate finance, especialmente ligada a fusões e aquisições. E a partir de 2014, com a chegada do Caio Braz, a Asset passou a trabalhar com dívida estruturada, lidando com fomento de certos segmentos que não têm fácil acesso ao crédito bancário.

2. Nesse rumo, um dos créditos mais trabalhados vinha sendo o Certificado de Recebível Imobiliário. Então, a Urca entendeu que seria muito coerente ter um Fundo Imobiliário, ao invés de fomentar outros FIIs do mercado.

3. Com isso, há 1 ano foi montado o URPR11, focado em uma rentabilidade forte,  através de uma modelagem de risco e retorno específica e totalmente ligado à originação própria desses créditos.

4. Por fim, informam os gestores que há ideia de lançar um Fundo de Desenvolvimento (uma fase anterior àquela das operações do URPR11) e até construir um modelo de Fundo com imóveis lastreados nos EUA.

Tópico 2 – Quem  é o URPR11

5. Segundo Caio Braz, o URPR11 é focado nos CRIs Pulverizados, focando em empreendimentos imobiliários de viés residencial já performados ou ainda em desenvolvimento, mas sempre visando o menor risco de performance de vendas.

6. A gestão informa que não há apego a incorporação horizontal, vertical ou loteamento, embora esse último tipo de empreendimento seja o mais aderente ao CRI, já que existe um descompasso: obras rápidas e recebíveis longos. Ou seja, esse título fica perfeito para o segmento, já que vem exatamente com o intuito de adiantar o fluxo de caixa para o operador da ponta.  Inclusive, é bom lembrar que cada uma dessas operações tem um tipo de estruturação e normas legais específicas.

“A gente aceita correr o risco de performance de obras, mas aceita correr quase nenhum risco na performance de vendas” – Caio Braz, do URPR11

Tópico 3 – O risco do URPR11: high yield é sinônimo de high risk?

7. Segundo Leonardo Nascimento, em razão da experiência do time de gestão em transações societárias complexas, com arcabouço jurídico bastante grande, atrelado ao mapeamento de risco das operações, fica possível entregar uma rentabilidade alta, com um risco bastante controlado, especialmente em razão das margens de garantia das operações.

8. Inclusive, a rentabilidade acima de alguns peers, segundo Caio Braz, veio de 2 fatores específicos: 1 – A carteira toda voltada para IGPM, que performou de forma estrondosa em 2020 e; 2 – Algumas das operações possuírem uma “aceleração” na amortização do saldo de correção monetária.

9. É importante destacar que essa alocação toda em IGPM se refere a um casamento com a carteira do cedente. Porém, a gestão já informa que está migrando para IPCA, em razão da volatilidade do IGPM e também por necessidade de algumas operações, até pensando na resiliência da carteira.

Tópico 4 – Razão PMT baixa no CRI Imoguia e inadimplência grande no CRI Nabileque

10. CRI Imoguia: Gestão explica que não há qualquer tipo de problema nessa operação, embora tenha sofrido na pandemia, com impacto nas obras. Também informa que após a publicação do RG as condições de PMT melhoraram.

11. CRI Nabileque: Nesse CRI há uma inadimplência de 13,9%. A gestão afirma que os índices esperados eram até maiores do que esses, em razão da pandemia, mas que também não gera risco à operação.

Tópico 5 – Série dos CRIs e dependência de uma securitizadora

12. Gestão explica que todos os Certificados de Recebíveis da carteira são de Série Única.

13. Além disso, outro ponto que chama a atenção é que todos os CRIs são de uma mesma emissora: a Securitizadora Travessia. Mas, o time minimiza isso e entende que na realidade é uma vantagem, tendo plena confiança nessa empresa. Além disso, por haver o regime fiduciário (patrimônio afetado), não há risco para a operação se houver qualquer tipo de problema com a emissora.

Tópico 6 – Meta de tamanho para o URPR11

14. Atualmente o URPR11 tem quase R$ 77 milhões de Patrimônio Líquido. A ideia inicial era crescer entre R$ 50 e 60 milhões por semestre e isso acabou sendo superado.

15. Inclusive, para esse ano de 2021, é bem provável que o fundo dobre de tamanho. Segundo Leonardo Nascimento, o crescimento virá de acordo com a velocidade de originação e pipeline, dentro do tipo de operações e yield padrões do Fundo – e sem deixar dinheiro parado em caixa – visando estar presente no maior número possível de estados do Brasil.

16. Além disso, esse crescimento natural auxilia na diversificação do Fundo, diminuindo a concentração de riscos (atualmente, 3 CRIs representam 70% do PL, o que gera certa insegurança no investidor), embora não seja um problema para a gestão ter operações grandes dentro do Fundo:

“A gente não tem uma meta de diversificação pura e simples. Se a operação for grande, passando de 20% do Fundo (…), aí vemos o que o modelo de risco da operação nos diz. Vale a pena ter aquele risco, daquele tamanho no Fundo? Se valer a pena, a gente vai fazer. Se não valer, a gente não vai. A gente não corta operações só pelo tamanho”. – Caio Braz, URPR11

Tópico 7 –  Home Equity, True Sale e Pro Soluto?

17. O URPR11 traz algumas operações diferenciadas e a gestão explicou na live o que significam cada uma delas:

a) Home Equity: é o refinanciamento imobiliário. Isto é, a pessoa vai a uma financeira e dá seu imóvel em garantia para contrair um empréstimo. Importante ressaltar que nessa operação “não há sobra” ou o chamado overcollateral como em CRI. A inadimplência tem solução na execução da garantia. O lado positivo dessas operações é que todos estão com garantia via alienação fiduciária e os LTVs costumam ser muito baixos.

b) True Sale: é a aquisição do recebível, diretamente do operador, sem passar pela securitização. Ou seja, o Fundo “tira o incorporador da jogada” e passa a ser o único interessado no fluxo, sem ninguém entre o FII e o mutuário. Obviamente, isso traz mais rendimento e mais risco: em última instância, não há a figura do cedente como um garantidor do fluxo. Novamente: em caso de inadimplência, a solução é execução do imóvel garantia.

c) Pro Soluto: O pro soluto é a “entrada” que os adquirentes de imóveis do programa Minha Casa Minha Vida ou qualquer outro empreendimento de crédito associativo financiam junto ao incorporador.

Como funciona: via de regra, a Caixa Federal financia 80% do imóvel e os outros 20% o adquirente deve ter em mãos. Mas, mesmo quando ele não possui esses recursos, há incorporador que financia esses 20% faltantes. Então, o Fundo adianta esse valor ao incorporador, que foi gasto no pro soluto.

Fique ligado: você, investidor, tem de perceber que esse tipo de operação, trazendo mais retorno, também possui mais risco. Especialmente no caso do Home Equity e no True Sale, o colchão de garantias do CRI convencional não existe. Apesar disso, a gestão informa que no formato True Sale, menos de 5% das operações terminam em execução. Porém, caso isso ocorra, por existir uma a garantia muito maior que a dívida e recaírem ainda outros encargos, como multa, juros de mora, etc., a operação se torna ainda mais atrativa, com taxas de retorno ainda maiores.

Tópico 8 – O Valor Patrimonial do URPR11

18. A ideia do URPR11 é originar ou adquirir os CRIs da carteira e não alienar. Ou seja, são operações feitas para encarteirar. Com isso, a marcação do Valor Patrimonial do Fundo acompanha a curva do papel dos CRIs lá dentro, ou seja, a sequência de juros, amortizações e correção monetária, diferentemente de CRIs que possuem marcação a mercado, e têm seu preço unitário de acordo com negociações do mercado secundário, podendo gerar alguma distorção maior no VP, o que assusta os investidores.

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