PLCR11 e BPFF11: Conhecendo o racional do time da Plural Gestão

Nessa entrevista, o Ticker11 conversou com o pessoal da Plural Gestão, que tem o PLCR11, um Fundo de Papel, e o BPFF11, um Fundo de Fundos. Uma conversa cheia de insights importantes para quem investe e gosta de FIIs, passando pelo panorama dos FIIs da casa.

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Participantes

  • Marcos Correa, Ticker11
  • Rafale Zlot, Plural Gestão
  • Ricardo Mateoli, Plural Gestão
  • Gabriel Marreta, Plural Gestão

Tópico 1 – Apresentação da Plural Gestão

1. Plural Gestão é uma gestora incialmente criada para Crédito Privado. Com o passar do tempo, inseriram a atividade de Fundos Imobiliários voltados para o crédito estruturado: o BPFF (Fundo de Fundos, há oito anos no mercado) e o PLCR11 (Fundo de Papel, lançado em 2019). Atualmente, dentro do mesmo grupo econômico também está a BRPP, voltada para Fundos Imobiliários de Tijolo (MALL11, SPTW11, PLOG11, JFLL11)

obs.: O BPFF11, por previsão assemblear, não pode ter na carteira Fundos do mesmo grupo.

Tópico 2 – Quem  é o BPFF11

2. Na visão da gestão, o Ifix tem 5 grandes classes de FIIs: Lajes, Shoppings, Logística, Fundo de Papel e Renda Urbana (Agências, Educacional e Varejo) e a ideia do BPFF11 é ter no seu portfólio a representatividade dessas classes.

3. Ou seja, ao longo do tempo, a gestão balanceia essa carteira de acordo com o sentimento frente ao panorama de mercado.  A ideia é sempre ir alterando a carteira conforme aquilo que vai performar melhor, operando bastante no mercado secundário (visando melhorar a carteira e fazer ganho de capital).

4. Atualmente o BPFF11 tem 75% da carteira focada em Renda e 25% para Ganho de Capital. E a gestão explica que esse, de fato, é o foco do Fundo: embora haja atividade complementar no secundário, com ganho de capital, o âmago sempre estará em FIIs com bom rendimento recorrente.

5. A gestão também frisou a participação nas Ofertas 476 (aquelas direcionadas a investidores profissionais), o que é um grande diferencial dos FoFs para o investidor pessoa física.

6. Um ponto positivo levantado na entrevista foi sobre as taxas do Fundo: Um total de apenas 0,4% sobre o PL (0,3% de gestão e 0,1% de administração).

Tópico 3 – Restrição para FIIs High Yield?

7. Olhando a carteira do BPFF11, a gente não vê aqueles FIIs mais high yield, bastante badalados nos últimos tempos, pelas “gordas” distribuições.

8. E isso é intencional! Segundo a gestão, há casos e casos, mas Fundos muito atrelados a IGP-M (que é muito volátil), com carteira de CRI focada em loteamento e multipropriedade  são evitados.

Tópico 4 – Alocação grande em FII de Papel  e Logística e visão sobre os segmentos

9. Atualmente, o BPFF11 tem 44,2% do portfólio em Recebíveis e 20,4% em Logística. Para justificar essa alocação, pontua o time da Plural: são os setores que estão, obviamente, melhor performando. E destaca o seu racional:

⮩ Visão para Crédito: O Setor de CRI é muito interessante, pois além de toda a análise de crédito, você ainda tem uma garantia, que eventualmente pode ser acessada.

Fique Ligado: um dado muito bacana exposto: Em 2019, o mercado de crédito sofreu uma compressão grande, com os spreads dos títulos privados ficando apertados frente aos Títulos Públicos. Isso denota algo que muitas vezes o investidor não consegue perceber: quando o spread cai demais, a relação risco x retorno fica abalada. No momento atual, vários FIIs de Papel vêm encontrando dificuldade para gerar novas operações nos yields anteriores, pela liquidez do mercado de CRI.

⮩ Visão para Logística: setor que veio pra ficar, com o e-commerce.

E, aqui, fica mais claro o cenário tratado acima (fechamento dos spreads): quando as cotas desse setor subiram demais em 2020, o yield passou a ficar muito comprimido (trabalhando com prêmio próximo ao do setor de shoppings, historicamente tido como o mais resiliente). Em 2021, a gente assiste a um estresse grande nas cotas dos FIIs do segmento, ainda mais considerando o cenário de elevação de taxa de juros, revirando o custo de oportunidade, e os cap rates amassados pela alta concorrência.

Tópico 5 – Quem é o PLCR11

10. Fundo de Papel que por regulamento deve ter 67% do PL em CRI, mas a gestão já destaca que a ideia é focar 100% em CRI. Ou seja, não tem pretensão de abrir um espaço da carteira para aquisição de cotas de FIIs. 

11. Hoje possui uma carteira com taxa média ponderada em IPCA + 6,13, com 32 CRIs, em segmentos e variados diferentes, com uma ideia metade high grade, metade high yield, segundo a gestão.

Tópico 6 – Reciclagem de carteira

12. Também informa o time do PLCR11 que é parte importante da estratégia o giro da carteira de CRI no mercado secundário, fazendo ganho de capital, especialmente no vetor high grade.

13. É isso que eles denominam “reciclagem da carteira” no Relatório Gerencial.

Tópico 7 –  Recursos do Caixa

14. O Fundo está 90% alocado. A ideia é aumentar ainda, com pipeline já definido, porém a ideia nunca é alocar 100%. O projetado é ficar em 95% a 96% full time.

Tópico 8 – Distribuição de Rendimentos

15. Os CRIs atrelados a IPCA na carteira geram a correção monetária do PU (preço unitário). Com isso, na distribuição do PLCR, quando existe caixa suficiente, há distribuição desse montante acruado no preço do título.

16. Essa é uma dinâmica comum para os FIIs de Papel, embora levante algumas divergências de pensamento, já que há FIIs mais conservadores que distribuem somente a correção advinda da receita de juros e de amortização, deixando para destravar a inflação somente na venda do CRI a mercado. Por outro lado, informa que não há distribuição da valorização em marcação a mercado ou na curva de juros frente à NTN-B de referência.

obs.: é importante destacar que não há certo ou errado! O que existe é uma interpretação diferente em cada gestão e cada administrador, já que há margem no texto da CVM. O importante é que se respeite o resultado-caixa.

Tópico 9 – Alta da Selic e FIIs

17. Alta de juros, obviamente, não é bom para FIIs. Mas, como os FIIs de CRI, estão distribuindo muito acima da Selic, mesmo com uma eventual alta projetada até 5% a 6%, ainda existe um prêmio na distribuição.

18. De todo modo, é bom lembrar que os Fundos Imobiliários se relacionam bem mais com a curva longa de juros, e nem tanto com a Taxa Selic. Atualmente essa curva longa subiu pelos problemas no aspecto fiscal, mas isso pode se alterar com reformas e ajustes.

Tópico 10 – Emissão abaixo do VP

19. Segundo a gestão, o Valor Patrimonial é algo bastante complexo: em Fundos de Fundos é um pouco mais simples, acompanhando a marcação das cotas dos FIIs, a mercado. Já em um FII de CRI, isso complica, havendo muita variação na forma de fazer a marcação dos papéis.

Fique ligado: embora o P/VP dos FIIs de Papel seja um tradicional parâmetro de avaliação, é importante ter essa noção de que ele não é plenamente exato. É uma referência, mas não traz uma certeza absoluta de valor patrimonial.

20. De todo modo, a gestão percebeu que emissão abaixo do VP não é bem aceita pelo mercado, após a última Oferta no BPFF11, e a ideia é seguir o alinhamento com os cotistas, embora isso possa “travar” o Fundo, já que uma nova emissão sempre visa melhoria da carteira, reciclagem, aumento de liquidez e a possibilidade de aproveitar oportunidades.

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