DVFF11 (John Lee)

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Na última semana nosso especialista de Fundos Imobiliários, Danilo Bastos, conversou com o gestor do novo Fundos de Fundos da Devant Asset (DVFF11), Rodrigo França e a RI da empresa Maísa Oliveira.

A Devant existe desde 2016 fundado por Bruno e Davi que já atuavam juntos no setor de crédito estruturado desde 2014 e muito influenciados em CRI.

Em 2014 quase não se ouvia falar muito de CRI e eles já atuavam nesse segmento. Podemos dizer que eles foram os pioneiros e rodaram o Brasil atrás de operações ou originando essas operações.

Até o ano passado a Devant Asset era apenas uma casa de renda fixa e credito privado, tendo como foco o CRI. Porém, o CRI não estava dentro de um Fundo Imobiliário e sim dentro de um Fundo de Renda Fixa. Esse sempre foi o grande diferencial da Devant, já que esses fundos de renda fixa são distribuídos em muitas corretoras.

Quando eram realizadas apresentações desses fundos para os assessores de investimentos e falado do CRI, o pessoal gostava muito porque é um diferencial muito grande. Um CRI de lastro pulverizado é algo incomum e menos óbvio. Então foram surgindo muito interesse e demanda desses assessores e investidores de um fundo só de CRI.

No ano passado a Devant resolveu criar um fundo imobiliário, que foi o DEVA11. Como a empresa já atuava no mercado imobiliário há muito tempo, já estavam muito próximos e entendiam do assunto.

Porém, quanto mais perto ficavam do mercado de fundos imobiliários começaram a perceber algumas discrepâncias, distorções de preço. Então surgiu a ideia do Bruno que é sócio fundador e diretor de gestão da Devant de criar um produto que fosse capaz de capturar ganhos através dessas distorções nos preços dos ativos.

Sobre a empresa

Hoje a Devant tem algo próximo a R$ 1,5 milhões sobre gestão, um pouco mais de 60 mil investidores sendo que boa parte desses investidores já acompanham há muito tempo. São investidores desde 2016 que conhecem o trabalho e tem crescido significativamente com os fundos imobiliários.

São 15 pessoas que trabalham na Devant Asset, sendo que 10 desses são sócios. O time é extremamente alinhado sendo que todo mundo que entrou desde o inicio continua.

Estratégia e diferencial do DVFF11

A ideia do fundo foi dar uma cara um pouco mais concisa, trazer um pouco mais do mundo de processos para análise do FOF.

A estratégia que faz todo o diferencial do DVFF11 é que o processo de alocação de um fundo, parte de uma base de dados totalmente automatizada que é usada como filtro onde praticamente todos os fundos listados passa por esse filtro inicial.

Pense da seguinte maneira, para analisar bem um FII precisamos avaliar alguns detalhes básicos. É necessário calcular desde o valor da quebra por ativo, valor de mercado do fundo, valor patrimonial, caixa do fundo, dados de alavancagem e dados restante dos ativos. Todos esses dados são encontrados em pelos menos 3 ou 4 fontes de dados diferentes.

Então se essa conta fosse realizada a mão para os 370 fundos que a empresa tem listado, poderiam começar hoje para terminar só o ano que vem e seria necessário ter no mínimo umas 20 pessoas para fazer isso. Correndo o risco de a conta não fechar.

Então a empresa criou alguns códigos que entram nessas fontes de dados, raspa essas informações necessárias e consolidam eles em bases que são facilmente acessíveis.

Resumindo, eles possuem uma série de códigos e continuam construindo novos códigos que basicamente entram na B3, Cetip, bases imobiliárias contratadas, base de corretoras, fontes de noticias, para justamente captar essas informações e consolidar elas nas suas bases.

Existe uma lista com mais de 150 itens de informações para serem captadas. A maioria desses códigos fica rodando durante a madrugada para não atrapalhar o dia a dia. Depois que todos esses dados são compilados, é realizada uma espécie de streaming no mercado, como por exemplo, como está o valor de locação, perfil das regiões e a velocidade de alocação desses ativos.

Depois é pego essas variáveis e colocado em um modelo de avaliações como se fosse um modelo de rating, e basicamente é dado uma nota de zero a cem com base de mais de 150 critérios dependendo do tipo de fundo. Tudo isso para tentar extrair a qualidade intrínseca desse ativo.

Isso não significa que a Devant só vai investir em fundos que tem nota alta. Isso serve para tentar entender se o que aquele fundo está negociando em termos de valor do preço do metro quadrado, em termos de yield ou principalmente em termos de receita futura, se faz sentido frente essa nota que o modelo avaliou.

A empresa divide essa avaliação em três pilares: gestora, produto e na carteira do fundo em si. Então avaliando tudo isso é possível dizer se o fundo tem ou não uma qualidade alta.

A Devant tem uma parte do fundo investido diretamente em CRI?

A Devant percebeu que para os seus investidores talvez não fizesse muito sentido investir em fundos da própria casa. Então como tinham acesso direto, acharam mais interessante alocar diretamente neles.

A visão da empresa é que como a maioria dos investidores em FIIs são novos, então nem todo investidor esta preparado para chegar direto num DEVA11. Às vezes para um novo investidor faz mais sentido estar no DVFF11 que no DEVA11, já que ele estará com uma alocação mais balanceada.

Estreia do DVFF11 x Pandemia

A oferta do fundo começou no final de março deste ano e dia 23 de julho foi a sua estreia na bolsa.

Nos dois primeiros dias do anuncio o fundo conseguiu fazer aquisições bem interessantes e na sequência receberam novas chamadas de capital.  A volatilidade que o mercado se encontrava ajudou bastante a compor um bom portfólio.

O fundo garante que está conseguindo comprar fundos com preços muito interessantes.

Como o mercado de fundos de CRI é visto daqui para frente

Ao longo dos últimos meses boa parte da serie especial IGPM foram transformadas em IPCA. Dê certa forma esse foi um sinal positivo para a indústria.

Avaliando a indústria como um todo, no inicio do ano vimos quase que um Boom desse setor, vários gestores aumentando fundos, inclusive gestoras novas. O que acabou levando até uma compressão de taxas. Sendo que até alguns CRIs passaram a ser emitidos por uma taxa de 5.5 a.a.

Esse cenário se estendeu até julho e começo de agosto e agora estamos num cenário um pouco inverso. Os fundos estão engasgando um pouco mais para alocar. Isso pode até ser positivo, porque os fundos com caixa vão poder encontrar daqui para frente boas oportunidades de alocação. Vai conseguir comprar de novo aqueles CRIs que tiveram as taxas diminuídas e comprar por uma taxa em média de 6.5, 7.5 a.a.

O fato é que bons gestores estão conseguindo trabalhar bem e fazem alocações rápidas. Bons gestores têm conseguido boas alternativas para se virar na crise.

Do mercado de galpões esperamos bastante estabilidade com os e-commerce aumentado.  Existem alguns fundos desse setor com bastante potencial de crescimento.

Os FIIs de Shopping são um setor que a Devant está muito confiante com o esse avanço da vacina. É um dos setores mais atrativos se avaliarmos os anos anteriores fora da pandemia.

Que tamanho um FOF pode chegar hoje para não atrapalhar

A medida que um FOF cresce ele tem que pensar em estratégias diferentes. Um fundo grande demais impossibilita a tomada de algumas decisões.

O que podemos esperar da Devant Asset?

A Devant pretende trazer novas estratégias e amadurecer as que já existem. Tem muito trabalho a ser feito.

Ano passado foi lançado o DEVA11 e esse ano o DVFF11. Ainda esse ano a Devant pretende sair com o seu primeiro fundo de tijolo.

Nos próximos meses muita coisa nova pode surgir.

Confira a entrevista completa:

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