Como o home office pode impactar os fundos de lajes corporativas

Com o isolamento social trazido pela pandemia causada pelo Coronavírus, a maneira de se relacionar das pessoas acabou mudando, e isso afetou a toda sociedade.

Compartilhe esse Artigo:

Compartilhar no facebook
Compartilhar no linkedin
Compartilhar no twitter
Compartilhar no email

Com o isolamento social trazido pela pandemia causada pelo Coronavírus, a maneira de se relacionar das pessoas acabou mudando, e isso afetou a toda sociedade. Padrões de consumo, exercício do trabalho, a maneira de se ter lazer e entretenimento, a prática de atividades físicas com o fechamento das academias, tudo mudou com o receio de manter contato com as pessoas e até nossos entes queridos a fim de evitar a propagação do vírus.

Por conta disso a sociedade se adaptou para minimizar as maiores adversidades dessa situação e é sobre uma delas que falaremos nesse texto, a mudança e opção pelo home office, e como isso pode afetar os fundos imobiliários de lajes corporativas.

Sobre o Home Office

Antes de entrar no assunto é necessária uma explicação sobre o que é o home office. Trata-se de uma modalidade de trabalho em que a prestação da atividade laboral ocorre fora da empresa contratante (não pode ser uma atividade considerada como trabalho externo), geralmente o empregado cumpre sua jornada em casa.

Com a reforma trabalhista ocorrida no governo Temer (L. 13.467/2017), a CLT passou a regulamentar o teletrabalho onde se enquadra o home office, e através da MP 927/2020 (medida provisória elaborada por conta do corona vírus) foram dispensadas algumas formalidades, desburocratizando assim, essa modalidade de prestação de serviço.

Como as empresas estão se adequando

O Twitter colocou todos os colaboradores em Home office, e no dia 12/05, o CEO da empresa divulgou que após o fim da pandemia a possibilidade de trabalhar em casa será permanente para aqueles que preferirem essa modalidade e estiverem em cargos que permitam o trabalho remoto. Facebook e Google já admitem que manterão seus colaboradores em casa até 2021.[1]

Aqui no Brasil a XP, maior corretora do país, anunciou o Home Office até dezembro e estuda o trabalho remoto de modo permanente. A medida atinge 2.700 colaboradores, e os resultados apresentado pelo aumento dos indicadores NPS e ENPS mostraram um aumento da satisfação dos funcionários e clientes.[2]

O CEO da Petrobrás, Roberto Castello Branco, afirmou que a empresa pode trabalhar com 50% dos funcionários em casa e um dos reflexos é a liberação de prédios, afirmando ainda que um dos prédios tem custo estimado de manutenção de 35 milhões de reais por ano. O corte de custos é uma das estratégias da companhia diante da maior crise da história do setor.[3]

Opiniões sobre o Home Office

Ouvimos dois profissionais da área de investimentos, um deles sendo Jonathan Camargo, sócio fundador da New York Capital assessoria de investimentos credenciado a XP Investimentos, que tem a seguinte opinião:

“Eu não senti diferença em relação aos espaços, acho que eles estão mal utilizados, podemos ter mais pessoas por m2 de escritório já que o modelo de home office “intermitente” pode funcionar bem, mas ainda é tudo muito novo para ter certeza.

Um exemplo que acredito que pode ser super viável principalmente em cidades grandes e com muito transito como São Paulo, é em dias de rodizio liberar a turma para trabalhar de casa, como o rodizio aqui são 5 dias por semana, temos 20% a mais de espaço para novas contratações só com esse mecanismo, com isso ganha mais espaço nos escritórios e tem melhoria de qualidade de vida dos colaboradores.

No outro oposto acho que as relações estritamente digitais perdem um pouco o sentimento de grupo da equipe, e prejudicam a facilidade para resolução de problemas corriqueiros onde você pode virar para um colega do lado e resolver em segundos. Em resumo acho que os espaços atuais cabem ao menos 20% mais pessoas, ou a necessidade de espaços ao longo dos próximos contratos ficarão 20% menores, caso deixem de ser utilizados, mas acho que estamos ainda distantes de um “êxodo” para o home office no Brasil. Deus salve o nosso happy hour. Risos”

O segundo profissional que ouvimos foi Lucas Sucena, Economista, Sócio Fundador da Öküs Capital assessoria de investimentos credenciado a XP Investimentos, que nos deu a seguinte opinião:

Não tenho dúvidas que será afetado (setor de lajes corporativas), especialmente no curto prazo. Mais empresas estão percebendo que não precisam de uma estrutura tão grande. Claro que ainda precisam de uma sede e de um espaço para recebimento de clientes, mas algumas outras áreas mais operacionais podem rodar em esquema de home office e revezamento.

Teremos, no curto prazo, uma vacância maior das lajes corporativas. No médio prazo acredito em uma redução do valor médio destes aluguéis para tentar recuperar locatários perdidos. No longo prazo ainda teremos que ver qual parte será mais forte. Lajes de baixa/média qualidade serão mais afetados caso os valores médios de aluguel caiam. Teremos o que chamamos de flight to quality”

Estudo da Cushman&Walkefield[4]

Em um estudo feito pela Cushman&Walkefield com 122 empresas de vários setores, localizadas nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro onde foram ouvidos presidentes, vice-presidentes e diretores que tomaram a decisão de implementação do home office, foi descoberto que 40,2% das empresas não trabalhavam com a modalidade antes da crise e vão adotá-las de forma definitiva quando esse período passar.

Outra informação de que 45% dos entrevistados vão reduzir o espaço físico pós crise, sendo que 30% fará isso devido ao sucesso com o home office, e outros 15% farão por conta dos efeitos econômicos causados pela pandemia. Sobre a redução de espaço físico, 25,3% disseram que o corte será de 10% a 30% e outras 16,2% afirmaram que podem cortar até 50%

Jadson Mendes, Head de Pesquisas e Inteligência de Mercado da empresa de serviços imobiliários comerciais da Cushman &Wakefield tem a seguinte opinião “Nos últimos anos, um outro processo, de maior adensamento do espaço de escritório estava se desenvolvendo. O que chamamos de ‘open space’, quando acabaram as salas dos chefes, e mais pessoas ocupam o mesmo ambiente. Agora o mundo parou e todos estão perguntando como será o escritório do futuro, já que é certo que mudará.”

Acompanhando a reabertura dos negócios na China, e o surgimento de um manual de boas práticas, acabaram por adotar o modelo ‘six feet’, distância mínima de 1,8 metros entre as mesas dos funcionários. Por fim, pondera ainda uma mescla de ações, como home office para alguns e para os funcionários que ficarem no escritório seja adotado o ‘six feet’.

E daqui em diante?

Apesar do estudo apresentado, há dúvidas sobre o real impacto do home office sobre as lajes corporativas, se por um lado haverá maior adesão a essa maneira de prestação de serviço, também haverá uma necessidade de mais espaço por funcionário que utilizarão o escritório. Consideramos difícil mensurar os impactos, saberemos de fato com os resultados apresentados pelos fundos desse setor nos próximos meses e também pelos relatórios gerenciais apresentados.

Havendo possibilidade do modelo ‘six feet’ ser adotado no Brasil, as empresas precisarão de mais espaços, se de um lado haverá maior quantidade de funcionários em home office, os que continuarão nos escritórios precisarão de um espaço maior entre si. Ponderando isso, encontramos dificuldade em prever um cenário, sendo que futuramente conforme a epidemia seja controlada, a distância do ‘six feet’ perca importância, agora o home office pode ser um caminho sem volta.

Prevendo que virá uma turbulência para os escritórios, como estes se portarão? A análise qualitativa nunca será tão importante. Qualidade dos imóveis, localização, possibilidade de reformas e adequações a novas necessidades, bem como a solidez financeira do locatário, interesse e necessidade em ocupar aquele espaço, segurança jurídica dos contratos no que se refere a duração do contrato além da multa por rescisão contratual antecipada, além da capacidade do gestor em encontrar novos inquilinos mantendo a vacância baixa.

Caso haja queda na demanda e manutenção da oferta, teremos o cenário perfeito para que ocorra uma pressão baixista no valor dos aluguéis e no metro quadrado, os melhores imóveis tendem a perder menos por sua qualidade, os imóveis de pior qualidade deverão sofrer mais.

Como se proteger? Diversificação, como sempre a diversificação pode ser considerada como o último almoço grátis disponível no mercado, uma carteira diversificada sofre menos perdas pelo risco específico, e sempre haverá espaço para fundos de lajes na carteira. O importante é fazer o dever de casa de maneira correta e conseguiu identificar os melhores fundos de lajes, eles deverão ter menos dificuldades em tempos de crise.

E caso a performance do setor não lhe agrade, ou o atual cenário incerto não lhe pareça atrativo a ponto de encontrar alguma oportunidade, não há nada de errado com isso, as vezes ficar de fora te mantém no “jogo”. Seja prudente e diligente, no mais, bons investimentos é o que desejamos a todos os nossos leitores.

Felipe Sousa

Servidor público, formado em direito, aprovado na OAB e pós-graduado em direito público.

Ainda com dúvidas sobre Fundos Imobiliários?

Conheça o curso mais completo de Fundos Imobiliários e tenha 7 dias de garantia incondicional! Não gostou? É só pedir seu dinheiro de volta.

Inscreva-se em nossa newsletter

Fique por dentro de todo o nosso conteúdo com os melhores do mercado!

Artigos relacionados

O Ticker 11 é o seu portal de informações sobre investimentos para aprender mais e acompanhar o mercado da melhor forma.

Faça parte do nosso grupo!

Entre para o nosso canal de Fundos Imobiliários no Telegram! São notícias diárias e links especiais sobre Fatos Relevantes, Relatórios Gerenciais e muito mais conteúdo sobre FIIs. Tudo para você ficar por dentro de todas oportunidades.

Fale conosco:

Estamos aqui para lhe ajudar! Fique à vontade e nos envie uma mensagem!

Economize tempo e dinheiro investindo com a Ticker 11!

Nossos especialistas acompanharão o mercado pra você e trarão as melhor oportunidades em um relatório semanal com carteira recomendada de alta performance!