Como analisar Fundos de Papel (Parte 1)

Você sabe o que são Fundos de Papel? Entenda neste primeiro artigo o que é um CRI, como ele funciona e como analisá-lo.

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Falar de um fundo de recebíveis ou fundo de papel é falar de um Fundo Imobiliário com características diferentes dos fundos tradicionais de tijolo. Essa diferença ocorre porque o ativo subjacente “dentro” do fundo, aquilo que o fundo investe, é diferente.

Fundos de papéis investem de forma predominante em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Dentre os títulos permitidos, os mais comuns são certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Portanto, falar de fundos de papéis, é basicamente falar sobre CRIs.

Fundos tradicionais de tijolos também investem em títulos de dívida, mas esses não são os principais ativos de base desse tipo de fundo.

Vamos, ao longo deste artigo, conhecer um pouco dos fundos de papéis. Os principais pontos abordados serão:

⮩ Contexto histórico;
⮩ O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
⮩ Vantagens de investir em fundos de papel.

Contexto histórico

Como assim Fundos Imobiliários não investem somente em imóveis? Que história é essa de investir em dívida imobiliária?

Apesar de, em um primeiro momento, pensarmos em utilizar esse instrumento para investir em imóveis tradicionais, o modelo de Fundos Imobiliários adotado no Brasil (semelhante ao que ocorre nos Estados Unidos) permite que os fundos invistam em diversos ativos de base imobiliária, incluindo títulos de dívida, como os CRIs.

A autorização para o investimento em títulos de dívida existe desde 2008, com a instrução CVM 472, mas a atratividade para o crescimento desse segmento de Fundos Imobiliários veio em 2009, com a Lei 12.024, que isentou os fundos imobiliários de imposto de renda para aplicação em títulos de dívida imobiliária. Atualmente temos dezenas de fundos de papéis em negociação na B3 e o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio líquido é um fundo de papel.

Afinal, o que é um CRI?

Os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários – principal ativo base dos fundos de papéis, foram criados pela Lei 9.514/97 e são definidos por ela como “títulos de crédito nominativo, de livre negociação, possuem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro”. São emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras. Securitizar é transformar uma dívida imobiliária (ou várias) em títulos negociáveis.

Os CRIs permitem que construtoras, incorporadoras e instituições financeiras acessem o mercado de capitais para obtenção de recursos utilizando seus recebíveis como lastro das operações. Tudo isso é feito com uma excelente “amarração” jurídica, o que dá uma boa segurança ao investidor.

Parece complexo? Vamos em frente e você vai ver que não é.

Veja nesses três simples passos, de maneira resumida e didática, um exemplo de como surge um CRI lastreado em financiamento imobiliário:

1. Uma ou várias pessoas realizam financiamentos imobiliários diversos. Essas pessoas se tornam devedores das obrigações que assumiram. A contraparte é o credor.

2. O credor, detentor do direito de receber, então, emite um título chamado cédula de crédito imobiliário (CCI). Os CCIs, representam o crédito imobiliário, ou seja, o direito de receber o pagamento das dívidas assumidas por quem realizou o financiamento imobiliário.

3. Os CCIs são cedidos para uma companhia securitizadora que os “empacota” e utiliza como lastro para emissão dos CRIs e esses passam a ser adquiridos e negociados por investidores diversos.

O investidor que adquire um CRI recebe uma remuneração periódica (juros ou cupom) , além da atualização do valor nominal por um indexador, de forma também periódica ou no vencimento do título. Observe que, quem adquire um CRI, já tem uma previsão da renda que irá receber, por isso eles são ativos de renda fixa.

Além do financiamento imobiliário como lastro, citado no exemplo acima, os CRIs também podem ser lastreados em contratos de compra e venda de imóvel ou contratos de locação, arrendamento e superfície.

Os CRIs podem ser classificados quanto a sua estrutura em pulverizados ou corporativos:

Pulverizados:

Lastro: Contratos de compra e venda de imóveis que possuem devedores pulverizados.
Origem: Incorporadores e Instituições financeiras.
Risco: Descentralizado/pulverizado.

Corporativos:

Lastro: Contrato imobiliário de locação ou venda.
Origem: Empresas detentoras de imóveis comerciais.
Risco: Concentrado na empresa devedora.

Quem quiser conhecer todos os detalhes de um CRI, deve buscar por um documento chamado termo de securitização. É através desse documento que a securitizadora faz a vinculação dos créditos imobiliários ao CRI que está sendo emitido.  Nele consta, além de outras informações, a identificação do devedor, o valor de cada crédito que lastreia a emissão, identificação da agência de classificação de risco e nota atribuída (quando houver), etc.

Vantagens de investir em fundos de papel

Existem algumas vantagens em ter fundos de papéis em uma carteira de Fundos Imobiliários. Uma delas é a diversificação do risco. CRIs estão expostos principalmente ao risco de crédito e não aos riscos comuns do mercado imobiliário (vacância, por exemplo), como estão os fundos tradicionais de tijolo.

Por não sofrerem com vacância, fundos de papéis colaboram para manter o fluxo de caixa de uma carteira alto. O que é excelente, principalmente em tempos de crise. Isso permite usufruir da renda ou reinvestir em oportunidades que costumam surgir nesses cenários.

Por pagar um cupom + um indexador (IGPM, IPCA ou taxa DI), eles dão uma proteção imediata do capital investido, contra a inflação.

Investir diretamente em um CRI pode ser complexo para um investidor pessoa física. Alguns CRIs têm altos valores de aquisição ou são destinados a investidores qualificados. Ainda para o investidor pessoa física, a análise de um CRI pode não ser tão simples. Por fim, tem a questão da liquidez.

Observe na imagem abaixo como um fundo de papel pode ter uma carteira extremamente diversificada de CRIs. Observe também que eles são de emissores diferentes, devedores diferentes e têm indexadores diferentes. Falamos de todas essas características na Parte 2 desta série de artigos sobre como Analisar Fundos de Papel.

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