SEQR11: Um híbrido “mente aberta”

Conhecendo esse “novo” FII da Sequóia Properties, um Fundo Imobiliário com investimentos em galpões, contact centers e supermercados.

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Breve resumo:

Nessa entrevista, o Ticker 11 conversou com o pessoal do SEQR11. Esse é um FII bem recente, com IPO há 2 meses, mas que já tem uma rodagem grande, originado em 2008, no formato de FIP. A ideia da gestão é de fazê-lo um híbrido e o atual portfólio não nega: ativos nos segmentos de varejo, call center, logística, espalhados em SP, RJ e RS. Entretanto, é bom o investidor ficar de olho na grande exposição atual para a inquilina Atento.

Tópico 1 – Apresentação da Sequóia Properties

1. Sequóia é uma gestora de recursos com mais de 30 anos de experiência. Iniciou suas atividades na gestão de patrimônio (wealth management) voltada para o setor imobiliário. Posteriormente passou a atuar no segmento de incorporação. E, então, decidiu lançar a área de Fundos e acessar o mercado de capitais. Portanto, trata-se de uma empresa verticalizada, unindo a visão do investimento imobiliário, da incorporação e da gestão de fundos. Na visão da gestão, essa operação 360º oferece uma vantagem grande, deixando todos interesses e valores alinhados e conferindo uma inteligência estratégica.

2. O SEQR11 é o primeiro fundo da casa saindo de um regime único para investidores qualificados e adentrando o mercado de varejo.

Tópico 2 – Quem é o SEQR11

3. Segundo Fábio Idoeta, o SEQR11 é um FII atualmente com 5 ativos, que surgiu através de um FIP, que estava na mão de outra gestora e vinha tendo alguns problemas. Em razão de imbróglios judiciais e falta de alinhamento com os cotistas, o ativo foi repassado à Sequóia e teve de passar por um “turn around” em 2019, para se tornar um produto sólido, visando rentabilidade e liquidez, especialmente para investidores primários.

4. A ideia era o Fundo ser lançado em 2020, mas em razão da pandemia, a gestora decidiu esperar para observar o movimento de mercado e preferiu por lançá-lo de forma aberta em fevereiro deste ano. E com uma vantagem: ao contrário da maioria dos FIIs recém listados, o SEQR11 trouxe um portfólio pronto e já gerando renda.

“A gente queria trazer um Fundo de alta qualidade: competitivo com qualquer outro FII listado em termos de qualidade dos ativos, estabilidade da renda, previsibilidade e yield ” – Fábio Idoeta, do SEQR11

5. Essa, de fato, é a tese de investimentos do Fundo é trazer um ativo de renda, focado em alta qualidade e diversificação. Dentro dessa estratégia, há alguns pontos importantes para você ficar ligado:

⮩ O SEQR11 é um FII essencialmente de Tijolo e Híbrido. A gestora deixa claro que não tem interesse em ter CRI ou cotas de outros FIIs, mas se caracterizar como híbrido no sentido de ter fluidez em diversos segmentos.

⮩ O foco é sempre estar atrelado aos setores de Logística/Industrial, Varejo (atualmente o Fundo tem um supermercado no portfólio) e Lajes ou Edifícios Comerciais (especialmente escritórios “menos pomposos”, voltados basicamente para prestação de serviços. Nessa seara, o Fundo hoje está destinado ao setor de Contact Centers).

⮩ Restrições: o SEQR11 não pretende entrar em Shoppings, Agências e Hotéis, já que exigem um know how de operação fora da expertise da gestora. Fora disso, há mente aberta para ativos, tipos de contratos e regiões.

⮩ Pela localização dos ativos, setores dos inquilinos e diversificação interna, a gente já consegue entender que o SEQR11 tem uma estratégia bastante ampla, visando pinçar oportunidades em setores diferentes, podendo, assim, galgar retornos em em diferentes momentos do miniciclo imobiliário de cada segmento imobiliário.

Tópico 3 – Portfólio Atual

6. Imóvel Jandira: Galpão refrigerado, na cidade de Jandira/SP, alugado para a Roma Oeste, uma empresa de logística que atua junto a empresas de alimentos e bebidas, com contrato até maio de 2028.

obs.: Era alugado para a Luft até maio de 2021, em formato atípico, mas já foi entabulado o novo contrato com a Roma Oeste, dessa vez sem as características de atipicidade.

7. Imóvel Habitarte: Loja do Supermercado St. Marchè, localizada no Brooklin, em SP, em um complexo residencial Habitart, de alto padrão, próximo à Berrini. É um contrato típico até agosto de 2028 e tem previsão de aluguel mínimo ou percentual do faturamento.

8. Imóvel Madureira: Call Center, no Rio de Janeiro, feito em formato BTS para a Atento, uma das maiores empresas de contact center do mundo. Até setembro de 2021 vigora um contrato atípico e a partir de então, inicia-se um contrato típico, até 2028.

9. Imóvel Penha: como o anterior, ativo formulado em formato sob demanda,  também relacionado à Atento, no Rio. O contrato tem duração até março de 2024, no formato atípico.

obs.: Exposição grande à Atento: para acalmar o investidor, diz a gestão que esses imóveis são extremamente relevantes para a locatária. Não se trata de um simples escritório administrativo, mas de um pólo operacional. Marcos questionou essa relevância da ABL voltada para a mesma inquilina (45% do portfólio) e os gestores mostraram total confiança na empresa e na necessidade dos ativos para ela. Entretanto, obviamente a ideia é diluir essa participação de uma inquilina.

10. Imóvel Magna: ativo logístico/industrial, locado para a empresa Magna, do ramo de auto-peças, situado em Santo Antonio da Patrulha/RS. Contrato atípico, com vencimento em dezembro de 2025.

Tópico 4 – Por que os contratos Jandira e Madureira foram modificados para formato típico?

11. Segundo a gestão, não havia justificativa para os novos contratos serem atípicos. Também entende a gestão que o contrato típico deixa o cenário muito mais claro e transparente ao investidor, já que o contrato fora do padrão pode “esconder” uma grande dificuldade do ativo e um descolamento muito grande dos preços reais de mercado. Além disso, Joaquim Azevedo informa que o yield projetado do Fundo, quando foi lançado a mercado, já tinha essa previsão de mudanças

Tópico 5 – Guidance de rendimentos

12. A ideia é distribuir em torno de R$ 1mi ao mês, o que direciona o fundo para R$ 0,67/cota ao mês, para os próximos seis meses. Mas, a gestão já informa que com a novação do contrato Madureira (mudança de atípico para típico e alteração de valores), possivelmente haverá uma redução de 10% nessa distribuição.

Tópico 6 – Solução do Passivo

13. A ideia do fundo com a Oferta ao varejo era captar montante suficiente para adquirir dois imóveis e solver alguns passivos referentes às antigas aquisições. Porém, a captação não foi suficiente para tanto. Com recurso insuficiente, “caiu” um dos ativos do pipeline, preferindo-se a aquisição do ativo Habitarte.

14. Com relação aos passivos: o Fundo veio a mercado já com 4 ativos, sendo 3 deles com os aluguéis voltados para pagamento de CRIs (securitização para a aquisição alavancada). Com os recursos restantes da Oferta, 1 CRI já foi quitado, outro está em vias de pré-pagamento. O terceiro ficará para solução futura.

Tópico 7 – Meta de crescimento e venda de ativos

15. O FII tem capital autorizado de até R$ 4 bilhões. Embora não exista um alvo, a ideia é seguir crescendo: trazer diversificação, com novos inquilinos, aumento de liquidez, aumento de rentabilidade. Por outro lado, informa a gestão que não há ideia de pulverizar demais em inúmeros imóveis que gerem descaracterização do FII.

16. Além disso, informa que há um pipeline de 30 imóveis em análise. 

17. Além disso, é importante o investidor entender que o Fundo tem interesse de, no longo prazo, fazer alienações, visando sempre a reciclagem e oxigenação do portfólio.

Tópico 8 – Emissão abaixo do VP

18. A ideia é não emitir com deságio ao valor patrimonial. O histórico da gestora junto aos investidores é agregar valor ao cotista. E para isso acontecer, o investidor que está na base tem que ser privilegiado ao investidor que ingressa posteriormente no projeto.

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