HSAF11: Um olho no peixe (CRI), outro no gato (cotas de FIIs)!

Um Fundo ao estilo híbrido: parte FII de Papel - alocando em CRI; parte Fundo de Fundos - alocando em cotas de FIIs

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Tópico 1 – Quem é a gestora

1. Hemisfério Sul Investimentos (HSI) foi fundada em 2006 e tem foco 100% no mercado imobiliário e crédito estruturado. Conta com um montante de R$12 bilhões sob gestão atualmente e um time de 60 profissionais, atuando em todos os segmentos imobiliários.

2. Atualmente a gestora se divide em 3 linhas de atuação: Private Equity, Crédito Estruturado e Fundos Imobiliários (são 4 FIIs listados: HSML11, HSLG11, HSRE11 e HSAF11- total de R$ 3,5bi sob gestão no setor e 127 mil cotistas)

3. Especificamente a estratégia de FoF e Crédito ficam por conta do Fernando Gadelho.

Tópico 2 – Quem é o HSAF

4. Fundo focado em originação e aquisição de CRI e geração de renda, que surgiu em setembro de 2020, com captação inicial de R$ 90 milhões e hoje tem 2.100 cotistas

5. Em razão do seu mandato flexível, visa identificar assimetrias no mercado de FIIs e fazer ganho de alfa para os investidores. Ou seja: ele tem um caráter muito mais híbrido (FII de Papel e FoF) que um Fundo de CRI puro sangue

Fique ligado: Segundo a gestão, até o presente momento foram distribuídos R$ 3,06/cota em rendimentos – 43% superior ao previsto no estudo de viabilidade e há um resultado acumulado de R$ 1,41/cota a ser distribuído (sem contar possível ganho de capital na carteira de FIIs não realizado).

Inclusive: a ideia de segurar essa distribuição é tentar manter uma linearização nos rendimentos, sem grandes sustos. Além disso, com a possibilidade de freio na inflação e a expectativa de altas consecutivas na Selic, o montante gerado em correção monetária deve ir diminuindo (fato que você deve observar em todos os FII de CRI, por sinal)

Tópico 3: Portfólio e Estratégia

6. Atualmente, a carteira tem praticamente 50% FII, 50% CRI. E a estratégia do Fundo é manter uma soma de 85% a 90% em CRI + FII de Papel.

“Mas: é mais FII, ou mais CRI? Vai depender do momento, vai depender das oportunidades” Fernando Gadelho, Gestor HSAF11.

7. Detalhe interessante da carteira de FIIs: são 74% em Fundos de Papel e 26% em Fundos de Tijolo, indo na contramão da maioria dos FOFs do mercado, por exemplo.

8. E dentro da carteira de FIIs, seu início foi bastante voltada para os FIIs High Yield. Posteriormente, a carteira foi agregando FIIs High Grade, já vislumbrando melhora de rendimentos e valorização no secundário, especialmente naqueles com boa parte da carteira indexada em CDI.

“Conheço todos os gestores do mercado (…) E a gente não tem gestor ou fundo de estimação. Mesmo os mais pagadores de dividendos, que possuem bom custo-benefício (…) estou constantemente monitorando”. Fernando Gadelho, Gestor HSAF11.

 9. Em CRI especificamente: são apenas 3 Certificados de Recebíveis na carteira:

I – CRI M. Dias, Assaí e Império: CRI ajustado com a SDG Participações, tendo 2 galpões logísticos em Pernambuco como garantia, e lastro atrelado a aluguéis das empresas antes citadas, com taxa de IPCA + 7, LTV de 35% e vencimento em 12 anos, representando 45% do PL.

II – CRI Buona Vitta: focado em multipropriedade (risco pulverizado), adquirido no secundário a taxa de IPCA + 9%, representando 3,2% do PL, e LTV de 36%

III – CRI GPA: Operação Sale and Lease Back com o Grupo Pão de Açúcar, cujo lastro são contratos atípicos. Também adquirido no secundário, a taxa de IPCA + 5%. Esse apresenta um LTV mais elevado, de 66%, e apenas 4,5% do PL do Fundo.

E aí, o Fundo vai mais pra High Grade ou mais High Yield?

Gestor explica que não gosta da divisão (HG x HY), mas a ideia é tomar certo risco para entregar mais que os demais fundos, especialmente por ser um Fundo pequeno que deseja ganhar espaço. Em síntese, diz que espera entregar mais resultado do que as operações que o mercado costuma chamar de High Grade. E em termos de indexadores: não há uma fixação em um ou outro. Atualmente, os CRI são bem focados em IPCA, mas vai depender do momento e da visão de futuro.

10. Giro em CRI?

“Sem dúvida”, diz o gestor. É que no momento atual do Fundo, é muito mais fácil fazer o giro da carteira de Fundos Imobiliários. Mas, com o crescimento do portfólio e do PL, será natural o giro dos recebíveis também.

Tópico 4: Momento de Mercado

11. Mercado de CRI vive um momento sui generis: houve uma abertura da curva de juros, com a expectativa de aumento de spreads. Porém, como o mercado esteve extremamente líquido, não foi cumprida essa previsão. E o que tem acontecido, na visão do gestor, são operações com spreads baixos.

12. Quanto a indexador: Ifix tem muito mais correlação com a NTN-B, que traz de fato o juro real, do que com a Selic. Com um cenário de juros, a previsão é que Fundos de Tijolo sofram mais, então a tendência é que o mercado de Fundo de Papel siga muito aquecido.

Tópico 5: Emissões e Alvo de rentabilidade

13. Preferência é fazer várias pequenas e recorrentes emissões para conseguir alocar rapidamente. Captar e deixar o dinheiro em caixa não faz sentido.

14. Quanto ao tamanho do Fundo:  “Capital autorizado é de R$ 5 bilhões. Essa é a meta (rs). A ideia é ser um player relevante no segmento de CRIs”.

15. A meta era de 6%, pelo prospecto do Fundo. Isso vem sendo batido e o Dividend Yield vem bem elevado. Todavia, não se pode fazer qualquer promessa e não foi dado qualquer guidance.

Tópico 6: Critérios para encarteirar um FII

16. Gestor + Segmento + Fundo

->Gestão é fundamental: gestora consolidada, melhores profissionais faz diferença. Isso naturalmente atrai os melhores deals.

“ Muitas vezes você tem um Fundo não tão bom, mas sabe que está embaixo de um cara sensacional. Isso faz muita diferença!”

Fique ligado: por isso que a gente sempre tenta fazer vocês internalizarem a ideia de que um dos pilares de análise de um FII é a gestão! Pode parecer um discurso muito recorrente e cansativo, mas isso é fundamental .

-> Segmento: isso depende da análise do segmento e do momento econômico de cada um. O cenário para shopping, por exemplo, tem que ser avaliado com cuidado, na visão do gestor.

-> Fundo Imobiliário em si: análise em critérios qualitativos (localização do ativo, qualidade do locatário, modelo de contratos, etc) e quantitativos (receita, caixa, vacância, etc.)

Então, cada um desses pontos recebe uma nota e há uma ponderação pela gestão, para definir se entram ou não em uma posição.

Especificamente quanto a FII de Tijolo: acredita que é mais positivo seguir em papel. Mas, obviamente percebe alguns FIIs de Tijolo com preço depreciado e que podem gerar um ganho de capital futuro.

17. Além disso, gestor explicou que não há qualquer desconto em taxas para investimento em outros fundos da casa. E nem pretende manter posição grande nos FIIs da gestora.

Tópico 8: Rico de Crédito nos CRIs atrelados a IGPM

18. Há risco, sim. Inclusive, há um movimento grande de migração do IGPM para IPCA, pela impossibilidade de repassar a correção toda ao contratos. Por outro lado, o excesso de garantias traz uma segurança e uma consolidação a esse mercado – o tomador fica numa condição de “refém”, já que o imóvel garantidor é muitas vezes mais valioso que a dívida.

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