GALG11: Um FII focado em contratos atípicos, imóveis de alta qualidade e que conta com uma pitada de alavancagem

Insights da Entrevista do Ticker 11 com a gestão do GALG11, um novo FII de Logística.

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Tópico 1 – Apresentação do GALG11

1. Fundo que passou a ser negociado na B3 a partir de 07/01/2021, mas já com um Valor de Mercado próximo de R$ 650mi. É um FII formado por ativos que já pertenciam à gestora, voltados para Logística.

2. São atualmente 6 imóveis, zero de vacância, todos os contratos em formato atípico (multa de todo fluxo de pagamentos futuros dos aluguéis trazidos a valor presente), um prazo médio de 12 anos de vencimento desses ajustes e blend de locatários formado por multinacionais (elevada qualidade  de crédito.

3. Atualmente, esse FII apresenta DY de 9% (em comparação com os peers de Logística, com boa vantagem).

4. Já há previsão de um guidance para todo ano de 2021: R$ 0,84/cota

Tópico 2 – Portfólio

5. Embora um FII de Logística, há perfis de imóveis bastante distintos: alguns voltados para o modelo Logístico mais tradicional (locados para Souza Cruz, Almanara e Air Liquide), 2 galpões refrigerados (locados para BRF), e outro mais Industriai (locado para a Air Liquide). E esses imóveis ficam em localizações menos óbvias, dentro do cenário “mais comum” ao se pensar em Logística.

6. Segundo a gestão, são imóveis bastante estratégicos para os seus inquilinos, atendendo uma demanda específica e fundamental.

7. Novas aquisições: primar por ativos que sejam bem localizados quanto à proximidade de centros urbanos e que tenham importância estratégica para os locatários, sempre primando contratos atípicos e garantias robustas.

8. Galpão Especulativo: Por enquanto, descartado. O modelo de construir e depois buscar um inquilino não faz parte dos planos atuais. Se houver desenvolvimento, fatalmente estará atrelado a um futuro contrato de aluguel.

Tópico 3 – GALG11 como um “FII Conservador”

9. Marcos questionou o adjetivo “conservador” usado pelo gestor para definir o FII, especialmente se considerando que é um FII que trabalha alavancado.

10. Em resposta, a gestão diz que o termo se refere à qualidade dos ativos, à atipicidade dos contratos e à força creditícia dos inquilinos. Inclusive, as alavancagens são correlacionadas ao fluxo de pagamento dos contratos.

11. Como funciona a alavancagem do GALG11: são 3 contratos (2 com a BRF e 1 com a Souza Cruz) que sustentam a alavancagem, a qual foi realizada via CRI´s , casados com o pagamento mensal de aluguéis e indexados igualmente em IPCA. É um tipo de “endividamento” benéfico, já que o valor do aluguel é suficiente para pagar os empréstimos via CRI e tudo é estruturado em encaixe. Inclusive, não há previsão de emissão para quitar esses ativos já pertencentes ao FII. E como são contratos longos, bem amarrados, há muita previsibilidade para o adimplemento.

“Se você tem condições para fazer a alavancagem(…)e não faz, você está deixando dinheiro na mesa, deixando de otimizar o capital. É quase uma obrigação alavancar em algum grau a carteira, dadas as condições ótimas de alavancagem, para gerar valor para o cotista” – Gustavo Asdourian

A retirada da alavancagem do Fundo hoje traria menos rendimento aos cotistas. Ou seja, o pré-pagamento não traria vantagem. Inclusive, quando a alavancagem for caindo, a previsão é uma “renovação” dessa alavancagem, sempre no intuito de manter um yield mais elevado, mas estruturas sólidas.

Tópico 4 – Galpão Refrigerado

12. É basicamente uma “grande geladeira ou grande freezer”, mantendo os produtos ali dentro, a uma temperatura desejada. É direcionado, especificamente, para setores de alimentos e remédios.

13. Importante: no caso do GALG11, todo custo de manutenção desses ativos é por conta do locatário.

14. Liquidez desses ativos: segundo a gestão, não há grande dificuldade de adaptação desses ativos para outras necessidades, com eventual saída do inquilino. Mas, há pouca oferta desse tipo de imóvel  –  com características especiais, o que o lhe gera um diferencial.

Tópico 5- VP x Valor de Mercado

15. O Valor Patrimonial está desatualizado, segundo o Fundo. Isso significa que na visão da gestora, o VP deve ser corrigido para cima, chegando mais próximo ao valor de mercado.

16. Inclusive há um compromisso da gestão em não fazer emissões abaixo do VP.

Tópico 6- Imóvel locado para a Air Liquide em SJC

17. É um ativo “sui generis”, voltado para GNV. É um imóvel que tem boa liquidez, por incrível que pareça, considerando-se a localização estratégica: ao lado de um empreendimento da Petrobrás, fornecedor do insumo principal.

Tópico 7- Cenário do Setor de Logística

18. O e-commerce, fatalmente, foi uma revolução com a pandemia. E isso gerou um boom em 2020, especialmente com os galpões ”last mile”.

19. Para 2021, a expectativa é a saída de um PIB comprimido, exigindo um aumento de demanda por infraestrutura e logística, o que deve manter esse mercado aquecido.

Tópico 8- Venda de Imóveis

20. Há um ponto de saída dos imóveis no GALG11? Há o momento de reciclagem de imóveis na carteira, mas é exatamente o momento oposto do Fundo, que está na intenção de aumento de portfólio (há um pipeline de R$ 700 mi para 2021).

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