DEVA11: o “foguete” da Devant Asset

Tudo sobre o mais novo queridinho dos Fundos Imobiliários High Yield

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Breve resumo:

Nessa entrevista, o Ticker11 conversou com o pessoal do DEVA11. Para quem não conhece, esse é um Fundo High Yield, focado em loteamento e multipropriedade, que vem entregando rendimentos muito elevados. Ele tem menos de 1 ano e já é sucesso, com mais de 15 mil cotistas e PL de R$ 575,3mi.

Chamam atenção sua carteira com taxa média ponderada de inflação + 10,68% e as alocações extremamente eficientes a cada nova emissão. Não à toa, nos primeiros meses de vida, o Devant Recebíveis chegou a ter um absurdo ágio de 50%.

Tópico 1 – Apresentação da Devant

1. Devant é uma gestora independente, focada em crédito privado, principalmente no segmento Imobiliário. Surgiu com foco em Fundos Abertos (ICVM 555), direcionado para Letras Financeiras, Debêntures e para créditos estruturados (com enfoque em CRIs pulverizados). A ideia da Asset é replicar a estratégia que vinha utilizando em gestão de grandes fortunas (wealth management) para o público de varejo.

2. Uma peculiaridade interessante: todos os responsáveis pelas principais áreas do time são sócios da gestora.

Tópico 2 – Quem  é o DEVA11

3. Segundo David Camacho, o forte da Devant sempre foi CRI pulverizado High Yield. Tanto que a carteira do DEVA11 é focada em loteamentos, incorporações e multipropriedade. Ou seja, o CRI de lastro pulverizado será sempre o carro-chefe do FII, ainda que pontualmente invista em outros segmentos (corporativo e shopping, por exemplo).

4. Segundo o gestor, embora o yield seja extremamente elevado, os riscos são mitigados em razão das garantias inseridas (sobre garantias, alienação fiduciária, cessão de 100% dos fluxos de recebíveis, coobrigação da cedente e aval dos sócios na Pessoa Física, etc..). Além disso, salientou que essas carteiras têm sido testadas fortemente desde muito antes da criação do DEVA11, por diversos eventos externos (crise imobiliária, impeachment, pandemia, etc.) e se mostrado resilientes ao longo do tempo da gestora.

“A gente fala com muito orgulho que desde o início da Devant, mais de 6 anos, a gente nunca teve um evento de default em nenhuma operação. E não é por sorte: é muito por conta de a operação ser bem estruturada (…) mas também o acompanhamento, monitoramento”. – Bruno Eiras, Gestor do DEVA11

5. Gestores ainda tocaram em um ponto pouco falado: Caso seja necessário executar uma garantia real, existe uma jurisprudência crescente sobre a alienação fiduciária dos imóveis e em 10 a 12 meses é possível reaver o valor da operação, conseguindo vender o ativo, via 2 ou 3 leilões extrajudiciais.

Tópico 3 – Originação, estruturação e monitoramento

6. Bruno Eiras comentou que a preferência é sempre ser majoritário em cada CRI, mas há situações de formar um “club deal” junto a outros FIIs e institucionais, criando um bloco de controle daquela dívida, dando os rumos da operação.

7. Ponto fundamental no caso da Devant é ter dentro do mesmo grupo econômico uma securitizadora: a ForteSec. Isso traz uma grande vantagem para o Fundo, especialmente na possibilidade de alocação extremamente rápida. Há uma enorme base de estruturação e sempre “à disposição do time de gestão”, conferindo boa diversificação no portfólio de CRI.

8. Outro item tido como “diferencial” pelo time da Devant é o monitoramento da carteira. Isso passa por conhecer quem são os mutuários daquele crédito pulverizado e semanal ou quinzenalmente ter acesso à carteira de recebimentos do CRI, para compreender a evolução dos pagamentos, razões de garantia, etc e estabelecer os determinados gatilhos de modo a evitar default.

Tópico 4 – Proteção da carteira contra deflação

9. Gestão explica que uma proteção importante na carteira é fazer bloqueio para indexação negativa (especialmente o IGPM, que é muito volátil) nos documentos do CRI. Ou seja, existe uma trava para que a inflação somente seja aplicada em caso de variação positiva do índice.

Fique ligado: é importante destacar que a “trava” para a variação negativa do indexador dos contratos é questionável, juridicamente. Não existe uma jurisprudência sobre o tema, e há doutrina no sentido de que essa cláusula seria abusiva.

10. Por outro lado, o gestor explica que independente da variação do indexador, há uma taxa pré-fixada que confere ganho real nos juros e amortizações (a taxa média ponderada da carteira do DEVA11 é de 10,68% + inflação). 

11. Apesar disso, é importante observar que a variação do IGP-M vai ditando o yield do Fundo e o investidor tem que entender isso com naturalidade.

Tópico 5- Migração do portfólio para IPCA

12. Os entrevistados expuseram que foi possível “surfar” toda a alta do IGPM durante 2020, e nos últimos meses iniciou a transição para IPCA. Isso faz parte de uma análise macro do time de gestão, observando aceleração do índice, bastante atrelado ao  segmento de serviços, que acabou ficando represado com o cenário de pandemia, mas que deve retomar seus patamares normais nos próximos 6 a 12 meses, e também de uma solicitação dos cedentes, para fazer as carteiras com indexação à inflação oficial.

13. Além disso, nada impede que o Fundo inicie mais operações em CDI, já que percebe o movimento de alta das taxas de juros, sinalizado pelo Copom, trazendo o máximo de eficiência possível na carteira e captura as melhores oportunidades.

Tópico 6- Taxa de Performance de 10% do que exceder o CDI

14. Gestão se defende dizendo que o CDI, vinculado à taxa básica de juros da economia (Selic) é o benchmark mais interessante, com previsão estabilização futura entre 6% e 7% para os próximos anos, o que deixaria de ser tão gritante frente ao cenário atual (Selic em 2,75%).

Tópico 7- DEVA11 x HCTR11

15. A comparação é natural. Inclusive, as duas gestoras estão dentro do mesmo grupo econômico e ambos são vinculados à ForteSec (securitizadora que alimenta basicamente 100% dessas carteiras) e por isso muitos CRIs acabam nos dois FIIs. Mas, os times de gestão são totalmente separados, com “cabeças e metodologias distintas”. Além disso, os momentos de cada fundo são diferentes.

Fique Ligado: é muito importante o investidor perceber isso e evitar o chamado “overlap”, ou seja, ter uma carteira que “aparentemente” está diversificada, quando na realidade, a carteira de CRI que sustenta seus rendimentos acaba sendo concentrada.

Tópico 8- Até onde vai o DEVA11?

16. Fundo já tem um PL de quase R$ 640 mi. Há, sim uma meta para chegar ao PL de R$ 1bi, e Bruno Eiras diz que “ousa dizer” que essa marca pode ser ultrapassada até o final de 2021, considerando o “boom” de originação de operações para os FII de Papel e o crescimento exponencial desse mercado.

17. Isso vai depender muito de uma boa manutenção de pipeline para continuar crescendo. A ideia é sempre emitir conforme o montante de operações estiver suficientemente engatilhado.

Tópico 9 – Foco em emissões 476, método de rateio e oferta no VP

18. Gestão estabelece que a meta é manter as Ofertas 476, privilegiando os atuais cotistas, até pela questão de custos e pela ancoragem dos investidores que já estão no Fundo (tanto que as ofertas anteriores foram totalmente tomadas pela base), embora não descarte totalmente fazer Ofertas 400.

19. Além disso, disseram discutir a mudança do rateio das emissões de proporcional para o linear (aquele que seria “menos prejudicial” ao pequeno investidor, atendendo todas as demandas igualitariamente, conforme os pedidos e o limite de cotas oferecidas).

20. Para finalizar o tema de emissão, corroboram a ideia de que a emissão no Valor Patrimonial é a melhor forma de privilegiar a base atual de cotistas, gerando mais benefícios.

Tópico 10 – DVFF11

21. Esse será o FoF da Devant, que deve vir a mercado em 3 meses. E ele já vem com um foco específico: ser um Fundo de Fundos focado em trade. Segundo Bruno Eiras, como o mercado de FII ainda permite muita arbitragem, com amplo espaço para “geração de alfa” com ganhos de capital.

22. Assim, observando a explosão de investidores de FIIs nos últimos anos e um horizonte de crescimento muito grande nessa indústria com mais investidores, mais fundos, mais gestões, faz sentido também surgirem teses novas, como é essa de ser um FoF focado no giro. Portanto, será um fundo extremamente dinâmico, com rápida entrada e saída das posições. Além disso, o Fundo terá regulamento prevendo a possibilidade de alocar até 25% da carteira diretamente em CRIs.

23. Por fim, Bruno Eiras apontou que a base de avaliação para as posições será via “quantamentum”, aliando análise quantitativa de dados (via “robôs”) e análise fundamentalista do gestor, inclusive atuando em long&short (comprado e vendido dentro de um mesmo segmento), dependendo ainda de parecer da CVM nesse sentido.

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